一間房子的價格，不能只看總價。它的價格構造分成兩個部分：「土地」與「建物」。這兩個價格的總和，才是你的「房價」。
「建物」會隨著經年累月，逐漸變舊，會越來越沒價值，但「土地」則沒有折舊問題。因此「建物」是消耗品，「土地」不是。也就是因為這樣，日本賣屋時，只有「建物」部分會課「消費稅」，因為建物才會被「消費，消耗」，土地則不會。因此，不動產真正保值的部分，不是「建物」，而是「土地」。台北的房價會一直漲，是因為「土地」稀少，土地一直漲。而之前東京會一直跌，是因為除了「建物」年年折舊外，「土地」也年年跌價。幸好日本國稅廳本月一號所發佈的東京土地價格，終於止跌回升了。
在台灣房價高漲的現在，有些建商打著房價1/2的地上權建案，說是為了年輕人買屋著想，要給年輕人一些希望。但…真的是這樣嗎？冷靜思考一下，這種產品，你擁有的，只不過是「建物」部分，並沒有擁有「土地」部分。因此依照上面的邏輯，房價只會隨著其折舊，越來越低，到年限後，歸零。
日本，也有許多這種地上權的產品。來，進入主題前，先教個日文單字：
「借地権（しゃくちけん）」，法律上的意思就是「以建物為所有目的的地上權以及土地賃借権」。講白話一點：就是借土地來蓋房子的權利啦。也就是說：你對於一棟房子，你擁有的，只有「建物」部分，以及一個「承租土地的權利」（土地賃借権，債權）。就我們華人，有土斯有才的觀念，是不喜歡買這樣的物件的。大家知道台北車站上面的京站，以及最近景美正在推的案子吧，就類似那樣案子。不過京站更慘的是，聽說連借地權都沒有，也就是連建物的物權都沒有，只有使用權。這樣的物件，當然因為售價部分不包含土地價格，因此購入成本會便宜很多。你買了一個借地權，等於只是買到了建物，跟土地的租借權罷了，因此這樣的物件，多半會是市場行情價的六～七折。
這樣的房子，日本可以買嗎？？那就看你怎麼想囉。自住的話，基本上我個人不會買（因為自住無法收益），不過若從投資的角度，這是個很好的投資標的。去年西新宿有個借地權的案子，就是圖片中的：「パークタワー西新宿エムズポート（総戸数179戸）」。這是跟神社借地來蓋房子的一個建案，離西新宿車站很近，生活機能與環境都棒。
它38平米的，一間2790萬。一平米等於73萬。以西新宿這裡的Tower Mansion，新的一平米至少要110萬起跳的話，這個物件根本就是七~六折價。因此這裡一推出，就搶購一空了。以投資角度來說，這一間要租到一個月18萬日元不是問題，甚至更高，因此扣除雜費後（土地不用繳稅）只要15年，你的本金就回本了，而這是70年的定期借地權，也就是扣除前面的15年，後面55年，你租多少，就是純收益。只不過，這個產品屬於1992年後實施的新法「定期借地権」，也就是到時候轉賣時，如果地價漲很大，一切都與您無關（因為你沒有土地）。而且七十年一到，你就是一場空，什麼都沒有（有啦，有你70年來收的租金）。
日本這種新法「定期借地權」，比較保護地主。一旦契約期間終止，我們買房的人，是無法更新契約，必須無條件把土地回復成空地還給地主。因此七十年後，你留下手邊的，就是後面55年的房租而已。可能不到噢，因為你可能還要把房子剷平還給地主。
日本的借地權法令上，現狀大致上可分成「旧法借地権」、「普通借地権」以及「定期借地権」三種。為了法律上實施的過渡期，現狀還是有「旧法借地権」的存在。而「旧法借地権」跟「普通借地権」這兩種，就超級保護租客了。也就是，這兩種借地權，只要時間一到，你跟地主說要繼續續約（更新契約），地主若沒正當理由，是不可以拒絕。就算地主說想要自己拿回來種田，這都不能算是正當理由。因此「旧法借地権」＆「普通借地権」，你租來的土地根本就是半永久屬於你的了（關於契約的更新，有更詳細的規定）。而且這種「旧法借地権」與「普通借地権」還有個好處，如果期間到了，你不想要更新借地權，還可以行使「建物買取請求権」，請求地主用市場價買回你的建物喔，很好吧！但如果是「定期借地權」的話，還得拆屋還地。
日本許多專業投資客，就是因為深知這樣的道理，因此專門買這種借地權的土地，來自己蓋公寓出租。不用持有土地的成本，只需要花費建物的成本，就可以收取和一般物件一樣的房租，投報率甚至是一般產品的兩倍以上，又不用害怕房東要收回土地（因為他收不回去）。因此，如果你會用這種方式經營，快快回本的話，會是一種很好的投資選擇。
來，看到這裡，有沒有覺得日本的借地借家法很保護租客。因此，換個立場，先別講土地，來講出租套房。如果你今天是房東，出租房子給日本人時會怎樣呢？如果跟你的房客簽的是「定期賃貸借契約」，時間到了房客就是滾蛋。要不要續簽，那再說（不過有些房客不會跟你簽這種約，就算簽了，租金也低）。
但如果你跟你的房客簽的是「普通賃貸借契約」，契約時間到了，只要他說要更新，你就要讓他繼續住下去，趕不走。注意，你說你要拿回來自住，這可不構成正當理由，你還是得繼續租給他。因此對房東很不利。所以即將赴日本購屋的朋友，如果你打著「把房子先出租，過幾年後兒女去留學要住」的如意算盤，注意，別簽「普通賃貸借契約」，因為很有可能你的房子收不回來！！
轉載自
TiN’s 不動產＆日本語的專門學校
