旧法借地権 vs. 定期借地権。房市投資新選擇?

 

一間房子的價格,不能只看總價。它的價格構造分成兩個部分:「土地」與「建物」。這兩個價格的總和,才是你的「房價」。

「建物」會隨著經年累月,逐漸變舊,會越來越沒價值,但「土地」則沒有折舊問題。因此「建物」是消耗品,「土地」不是。也就是因為這樣,日本賣屋時,只有「建物」部分會課「消費稅」,因為建物才會被「消費,消耗」,土地則不會。因此,不動產真正保值的部分,不是「建物」,而是「土地」。台北的房價會一直漲,是因為「土地」稀少,土地一直漲。而之前東京會一直跌,是因為除了「建物」年年折舊外,「土地」也年年跌價。幸好日本國稅廳本月一號所發佈的東京土地價格,終於止跌回升了。

在台灣房價高漲的現在,有些建商打著房價1/2的地上權建案,說是為了年輕人買屋著想,要給年輕人一些希望。但…真的是這樣嗎?冷靜思考一下,這種產品,你擁有的,只不過是「建物」部分,並沒有擁有「土地」部分。因此依照上面的邏輯,房價只會隨著其折舊,越來越低,到年限後,歸零。

日本,也有許多這種地上權的產品。來,進入主題前,先教個日文單字:

「借地権(しゃくちけん)」,法律上的意思就是「以建物為所有目的的地上權以及土地賃借権」。講白話一點:就是借土地來蓋房子的權利啦。也就是說:你對於一棟房子,你擁有的,只有「建物」部分,以及一個「承租土地的權利」(土地賃借権,債權)。就我們華人,有土斯有才的觀念,是不喜歡買這樣的物件的。大家知道台北車站上面的京站,以及最近景美正在推的案子吧,就類似那樣案子。不過京站更慘的是,聽說連借地權都沒有,也就是連建物的物權都沒有,只有使用權。這樣的物件,當然因為售價部分不包含土地價格,因此購入成本會便宜很多。你買了一個借地權,等於只是買到了建物,跟土地的租借權罷了,因此這樣的物件,多半會是市場行情價的六~七折。

這樣的房子,日本可以買嗎??那就看你怎麼想囉。自住的話,基本上我個人不會買(因為自住無法收益),不過若從投資的角度,這是個很好的投資標的。去年西新宿有個借地權的案子,就是圖片中的:「パークタワー西新宿エムズポート(総戸数179戸)」。這是跟神社借地來蓋房子的一個建案,離西新宿車站很近,生活機能與環境都棒。

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它38平米的,一間2790萬。一平米等於73萬。以西新宿這裡的Tower Mansion,新的一平米至少要110萬起跳的話,這個物件根本就是七~六折價。因此這裡一推出,就搶購一空了。以投資角度來說,這一間要租到一個月18萬日元不是問題,甚至更高,因此扣除雜費後(土地不用繳稅)只要15年,你的本金就回本了,而這是70年的定期借地權,也就是扣除前面的15年,後面55年,你租多少,就是純收益。只不過,這個產品屬於1992年後實施的新法「定期借地権」,也就是到時候轉賣時,如果地價漲很大,一切都與您無關(因為你沒有土地)。而且七十年一到,你就是一場空,什麼都沒有(有啦,有你70年來收的租金)。

日本這種新法「定期借地權」,比較保護地主。一旦契約期間終止,我們買房的人,是無法更新契約,必須無條件把土地回復成空地還給地主。因此七十年後,你留下手邊的,就是後面55年的房租而已。可能不到噢,因為你可能還要把房子剷平還給地主。

日本的借地權法令上,現狀大致上可分成「旧法借地権」、「普通借地権」以及「定期借地権」三種。為了法律上實施的過渡期,現狀還是有「旧法借地権」的存在。而「旧法借地権」跟「普通借地権」這兩種,就超級保護租客了。也就是,這兩種借地權,只要時間一到,你跟地主說要繼續續約(更新契約),地主若沒正當理由,是不可以拒絕。就算地主說想要自己拿回來種田,這都不能算是正當理由。因此「旧法借地権」&「普通借地権」,你租來的土地根本就是半永久屬於你的了(關於契約的更新,有更詳細的規定)。而且這種「旧法借地権」與「普通借地権」還有個好處,如果期間到了,你不想要更新借地權,還可以行使「建物買取請求権」,請求地主用市場價買回你的建物喔,很好吧!但如果是「定期借地權」的話,還得拆屋還地。

日本許多專業投資客,就是因為深知這樣的道理,因此專門買這種借地權的土地,來自己蓋公寓出租。不用持有土地的成本,只需要花費建物的成本,就可以收取和一般物件一樣的房租,投報率甚至是一般產品的兩倍以上,又不用害怕房東要收回土地(因為他收不回去)。因此,如果你會用這種方式經營,快快回本的話,會是一種很好的投資選擇。

來,看到這裡,有沒有覺得日本的借地借家法很保護租客。因此,換個立場,先別講土地,來講出租套房。如果你今天是房東,出租房子給日本人時會怎樣呢?如果跟你的房客簽的是「定期賃貸借契約」,時間到了房客就是滾蛋。要不要續簽,那再說(不過有些房客不會跟你簽這種約,就算簽了,租金也低)。

但如果你跟你的房客簽的是「普通賃貸借契約」,契約時間到了,只要他說要更新,你就要讓他繼續住下去,趕不走。注意,你說你要拿回來自住,這可不構成正當理由,你還是得繼續租給他。因此對房東很不利。所以即將赴日本購屋的朋友,如果你打著「把房子先出租,過幾年後兒女去留學要住」的如意算盤,注意,別簽「普通賃貸借契約」,因為很有可能你的房子收不回來!!

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轉載自

TiN’s 不動產&日本語的專門學校

 

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